房地产投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。
1 房地产投资信托基金的性质
1.1 REITs的内涵
房地产投资信托基金的英文名称为Real Estate Investment Trusts,缩写后即为REITs。房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。
1.2我国发展房地产投资信托基金必然性
由于房地产投资信托基金所具有的良好的投资特性和高回报率，以及推陈出新的金融手段，使其在国外证券市场上成为一种越来越重要的投资工具。引进REIT从宏观上可以深化我国的资金市场，可以减低房增贷款集中在银行体系的负担，可以引导市场资金回流银行体系。从微观上可以吸引大量的民间个人投资者，因为这可使他们无须直接拥有房地产就取得房地产投资的盈利机会，坐享分红。同时可引导房地产开发商从传统的以购地、开发、销售为主的业务形态，逐渐转向以长期经营管理为主的形态。
1. 目前我国的房地产市场还很不成熟，尚处在房地产开发阶段，房地产投资基金的成立一方面使房地产企业通过获得的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险；另一方面，房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的积极支持，因此，发展我国房地产信托投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，促进了优胜劣汰，实现了资源的优化配置。
2. 满足社会大众资本的投资需求。从目前我国的金融体制看，社会大众资本因为投资渠道狭窄，虽然现在社会上运行着一些私募基金，但是由于缺乏法律保护，运作不规范，而且投资方向单一，风险极大，因此社会大众平内阁资本急需拓宽渠道。而房地产开发投资规模大、资金周转长及专业性等特点使得大众投资者难以直接介入。所以，房地产信托投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。当房地产价格的持续上涨，广大的中小投资者投资与资金的投资组合只需花少量的资金就能分享了专业投资于房地产业的高收益，又降低了投资风险。另外，投资房地产投资信托基金也是工薪阶层避开通货膨胀冲击的有效防护措施。
实际上我们也可以把房地产投资信托看做是一种资产证券化商品。我国的资产证券化在理论界和金融界已经历了多年的探讨，甚至准备推出资产证券化产品（以下主要指房地产证券化），但是由于政策法律还不配套、证券化资产本身质量、资产证券化目的（主要是资产的流动性）不明确以及资产证券化的需求不足等原因，使我国迫切需要的资产证券化还只能停留在研究和探索之中。资产证券化的需求是保证资产证券化商品能否最后实现的关键。从目前我国的情况来看，我国的机构投资者——社会养老保险基金、商业保险公司、现有的投资基金以及商业银行由于各种原因，用于投资资产证券化商品的资金规模非常有限，很难对资产证券化起到推进作用。而从现有我国个人储蓄和投资环境来看，个人投资者应该是资产证券化的最大投资者，但是对于资产证券化这种高风险且信息不对称的新金融商品，个人投资者很难有能力直接投资于资产证券化商品，只能以信托的方式，通过专门的房地产投资信托公司间接地投资于包括资产证券化商品在内的房地产投资。因此，房地产投资信托发展的情况很大程度上影响了资产证券化的进展。
2. 房地产投资信托基金在我国的发展
2.1我国房地产信托基金的情况
首次提出准房地产信托投资基金概念的联华信托，时隔一年，又带来了新的舶来品———“夹层融资”。并已经将这种操作方式使用于该公司的“联信·宝利”七号信托计划中。这一融资方式，再次被业界称为对“中国式REITs”的尝试。 “夹层融资”，实际上是一种在欧美国家非常流行的融资方式，夹层融资简而言之，是一种介于股权和债权之间的金融产品。它不需要取得项目四证，在项目具备向银行和信托公司进行贷款融资前，即可通过股权融资，但是这种股权融资又没有过多地削弱项目方的控股权，这使得它成为介于股权和债权之间的金融产品。
相对于单纯的股权融资而言，“夹层融资”对项目股权控制权的要求会相对低一些。“夹层融资”对于房地产开发商的优势，首先，资金回报的要求适中；其次，对于项目要求较低，不要求“四证”齐全；第三，资金的使用效率比较高，股权进去后还可以向银行申请贷款；最后，投资方对控制权的要求相对低一些，不会参与得那么深。另外，虽然“夹层融资”受200份认购限制，但是可以在同一品牌下连续发行。
但是其融资费用比抵押贷款较低，由于国内相关法律环境不完善，目前这种操作方式还处于试点阶段。未来信托公司的业务要向两个方向提升和转换，一是基金化，也就是公募化，信托公司要实现规模效应，必须从被动融资向主动融资提升。二是从佣金收入型向投资收益型提升。原来信托公司做贷款类信托，收益率很低，由于信托计划本身规模较小，利润自然很低。利用信托这个平台做‘夹层融资’，对中国房地产市场而言是最佳搭配。
目前，从实践情况来看，已经有一些信托投资公司正在做REITs的积极准备，如深国投旗下的深国投商用置业公司与美国最大的商业地产信托投资公司西蒙房地产集团，以及摩根士丹利房地产投资基金签署了合作开发商业中心的框架协议。平安信托也已经着手物色和收购一批商业地产项目，作为将来开发REITs产品的储备。
另外，香港证监会2005年发布了《房地产投资信托基金守则》修订版本，与其同时发布的还有征询市场意见的相关总结。在总结中，香港证监会表示将放宽房地产信托投资基金投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目，实际上就是允许内地或海外发展商将其在内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市，这对于内地的REITs发展无疑具有借鉴和推动作用。
2.2 我国利用房地产信托投资基金融资
目前,我国内地房地产业可以通过以下两种方式来利用房地产投资信托基金进行融资：
首先,我国内地的房地产商可以通过与海外房地产投资信托基金(REITs)联手形成战略伙伴关系进行房地产的投资。目前,此类海外基金主要以封闭式基金的方式进入中国大陆,典型的方式有：与开发商就项目合资,直接投资于项目,然后与开发商以股份关系进行利润分成,例如荷兰ING与复地集团松江项目的开发；对开发企业直接投资掺股或成立新的投资公司,例如摩根士丹利和顺驰集团,万通集团和美国房地产基金的牵手；直接在内地成立投资公司,进行项目投资与开发,如麦格理银行投资的第一中国房地产发展集团。国内的房地产开发商通过提升项目的获利能力、项目风险的管理能力、开发商本身的企业发展能力并进一步规范财务管理等方式将非常有利于获得境外房地产投资信托基金(REITs)的青睐,从而进一步地拓宽融资渠道。
其次,我国内地的房地产商可以考虑通过以房地产投资信托基金(REITs)的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市,以赢得境外投资者尤其是中小投资者的投资。当前,中国新《基金法》规定证券投资基金可以上市,但对于产业投资基金而言,由于缺乏配套的法律法规,上市的流通市场远未确定。目前内地许多规模较大的房地产发展商(如广州越秀投资、深圳铜锣湾集团)以及一些境内外的投资机构(如凯德置地、深国投)均在探寻将中国内地的优质资产以房地产投资信托基金(REITs)的方式拿到中国香港、新加坡上市。我国香港特别行政区于2005年6月修改了其《房地产投资信托基金守则》,放宽了房地产投资信托基金(REITs)的地域限制,允许在香港上市的此类基金投资香港地区以外的房地产；而新加坡交易所副总裁兼上市部主任陈伟生也于2005年7月11日率团来华推动房地产投资信托基金(REITs)到新加坡上市。虽然目前的房地产开发商在项目的回报率、市盈率以及相关金融法律、法规等方面存在着一定障碍,但前景仍然较为乐观。
2.3 我国发展房地产投资信托基金的模式
房地产信托投资基金（REITs）的一般模式为：由房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。信托机构、房地产公司、投资者是房地产投资信托的三大主体。
由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验，可以借鉴美国REIT的发展经验建立以下的运作模式选择适合的模式：
1发起人的选择。
由于房地产投资基金运作涉及金融与房地产两个主要领域，基金收益主要来自于投资后的长期分红，故其发起人必须同时具备房地产实业和资本运营经验。因此，可以有若干个具有相当资产规模和良好资信的金融机构与实力雄厚、经营业绩良好并具备丰富房地产投资管理经验的房地产企业共同发起，这样可以起到取长补短、相互促进的作用。
2.项目的选择。
当前我国房地产产业投资基金可选择的项目主要可以有大型住宅小区项目、大面积旧城改造项目、大型公共娱乐设施项目、大型体育场及大型展览馆项目等。这几种项目有几个共同特点：一是社会需求巨大并在不断增长但社会供给比较小；二是投资建设期和回收期长；三是可以得到政府在政策、税收等方面的支持。因此这些项目可以带来一个长期而稳定的现金流，而这种现金流正是投资基金获取长期稳定回报的保证。
3. 发起方式的选择。
一般产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。我国房地产投资基金就目前看应当采用公募和私募相结合、以公募为主的方式。原因有以下几个方面：一是我国的资本市场发育还不够完善，金融市场还有不规范之处，私募方式容易造成社会乱基金而扰乱金融秩序，不利于基金的规范运作和保护投资者权益；二是我国机构投资者还未充分发育，许多机构在投资方向上受国家法律法规限制较多，所以私募方式不易筹到所需巨额资金；三是我国居民储蓄整体数额巨大但单个数额较小且缺乏适宜的投资工具，投资基金以公募为主的方式有利于动员这部分参与长期产业投资。
4. 基金类型的选择。
封闭式REITs发行规模固定,投资人若想买卖此种投资信托基金的证券,只能在公开市场上竞价交易,而不能直接同REITs以净值交易。同时,为保障投资人的权益不被稀释,此种REITs成立后不得再募集资金。开放式REITs的发行规模可以增减,投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。
由于房地产投资基金的投资是长期性、战略性的、短期的变现能力比较差，投资者以追求长期稳定的收益为主，注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值，所以房地产投资基金应当以封闭型为主。封闭式基金存续期固定,不可赎回,有利于管理人的管理和风险控制,适宜于房地产业的实际状况,也便于监管人的监管。另一方面，为了增强投资基金的流动性，基金在发行完毕而封闭后，基金受益凭证可以在相关的二级市场流通。
5. 组织形式的选择。
产业投资基金的组织形式可以分为公司型和契约型。契约型基金表现为基金单位的持有人(投资者)不是基金管理公司的股东,而基金管理公司的股东可以在公司设立的时候以相对较少的资金作为投入,形成了基金管理公司的股东对公司的经营管理有决策权、而基金的投资者对基金管理公司的决策没有“说话权”的局面；公司型REITs在法律制度上要求更高,在税收上要做出免税规定以解决双重征税的问题。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的，我国正处于产业投资基金的起步阶段，保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面需首要考虑的问题，且法律上阻碍小,推进速度会快些,所以，我国房地产投资基金的组织形式应首选契约型。但是,从长久来看,REITs必将向着基金型发展,因为基金的运作模式和流通机制更符合市场投资人的要求和REITs本身的发展要求。
3我国发展房地产投资信托基金任重道远
3.1我国发展房地产投资信托基金存在的一些问题
首先土地使用期限和产权保护是外国投资机构在投资中国房地产之前最为关心的问题。住宅开发70年，商业和工业用地40－50年不等，而且土地使用权存在着土地使用制度和产权的双重结构，以及配合土地开发权转让的非正式机构的存在，使市场上出现产权不明确、不公平竞争的现象。所以双重结构何时向市场结构变迁是一个很重要的问题。
其次缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
第三我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外我国缺乏相关规范各种房地产信经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资构投资信托基金如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
第四客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
第五税收及税收激励。中国的税务体制实际上不仅仅是复杂的问题，各种缴税科目产生的较高的税务成本也影响着REIT的收益率，使得中国REIT的竞争力实际上是低于其他亚洲国家的，也就是说跟中国蓬勃发展的经济状况相比，中国的投资环境却并不一定适合外资。所得税（企业所得税、预提税、个人所得税）、交易税（增值税、消费税、营业税）、土地增值税、财产税（城市房地产税、资本收益税）、档案税（契税、印花税），这些适用于外国投资者的税务守则实际上相比其他国家确实多了。
3.2建议
我国房地产投资信托基金的发展必须以降低风险、提高流动性、增强法律配套性、规范运作为突破口,借鉴国外先进经验,我们应当:
1建立完善的房地产信托投资基金的法律制度。房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制,只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规,才能确保这一金融工具的顺畅运行。
2加快房地产信托投资基金组织机构的建设。房地产投资信托基金必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验,并结合我国现实的金融体制,我国应建立由建行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。
3设计合理的房地产投资信托基金的税收制度。
4建立发达的房地产信托产品的二级市场。建立和发展房地产信托产品的二级市场对信托的发展非常重要。我国可以调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,同时可以通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。
5创造条件,加快培养机构投资者。我国目前还没有真正意义上的机构投资者,这对于房地产投资信托基金的发展非常不利,所以加快培育机构投资者势在必行。
6加强理论研究,完善人才培养制度。我国的房地产投资信托基金在理论上几乎还是空白,必须加强对房地产投资信托基金理论的研究探索,并推动政策的市场化。与此同时,要加强房地产投资信托基金的人才培养,尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。
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